لدراسة جزاءات الإخلال بوفاء الأجرة سنقسم هذا الموضوع على فرعين ، نكرس الأول للجزاء طبقاً لما تقضي به القواعد العامة ، ونخصص الثاني للجزاء طبقاً لما تقضي به التشريعات الخاصة .

الفرع الأول: الجزاء طبقاً لما تقضي به القواعد العامة

إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة فان القواعد العامة تقضي بان للمؤجر بعد أعذار المستأجر الحق في ان يطلب التنفيذ العيني أو فسخ عقد الإيجار ، كما له الحق في المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب عدم قيام المستأجر بوفاء الأجرة ، ولبيان ما تقدم سنوزع هذا الفرع إلى ثلاثة محاور وعلى النحو الآتي:

أولاً: التنفيذ العيني

للمؤجر ان يطالب المستأجر بدفع الأجرة المستحقة ، فإذا امتنع هذا الأخير عن دفعها كان للمؤجر حق المطالبة بالتنفيذ العيني على أي مال من أموال المستأجر إذا كان لديه سند رسمي أو حكم قضائي قابل للتنفيذ ، وكثيرا ما يُفضل المؤجر التنفيذ على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة لكونه يتمتع بحق امتياز عليها ، أما قبل صدور الحكم بالأجرة المستحقة فيجوز للمؤجر ان يعدل طلباته ويضيف إليها طلب الفسخ ، إذ لا مانع من أن يطلب المؤجر الوفاء بالأجرة المستحقة وفسخ الإيجار ، إذ أن الفسخ ينهي أثار العقد بالنسبة للمستقبل ، أما بالنسبة للماضي فيجوز للمؤجر أن يطالب بالأجرة المتأخرة دون أن يعد طلبه هذا نزولاً عن حقه في طلب الفسخ ، وغالباً ما يقوم المؤجر بوضع الحجز الاحتياطي على منقولات المستأجر الموجودة في العين المؤجرة قبل أن يحصل على سند تنفيذي بالأجرة المستحقة ، وبهذا الحجز وما يستتبعه وما للمؤجر من حق امتياز فان المؤجر يامن من مزاحمة دائني المستأجر(1) .

ثانياً: فسخ عقد الإيجار

للمؤجر بعد أعذار المستأجر ان يطلب فسخ الإيجار بدلاً من التنفيذ العيني ، وطلبه هذا يخضع لتقدير المحكمة وهذه الأخيرة غير ملزمة بإجابته إلى هذا الطلب، إذ أنها قد تمنح المستأجر أجلاً للوفاء بالأجرة إذا رأت ان ظروفه تقتضي ذلك أو ترفض طلب الفسخ إذا وجدت ان إخلال المستأجر بالتزامه غير جسيم (2) ، مثال ذلك لو وجد القاضي أن الباقي من الأجرة مقدار تافه قليل الأهمية مقارنةً بالقدر الذي وفاه المستأجر منها ، وكذلك قد ترفض المحكمة طلب فسخ عقد الإيجار إذا قام المستأجر بدفع كل الأجرة وفوائدها قبل إصدار الحكم النهائي ، وإذا كانت القاعدة هي أن للمحكمة سلطة واسعة في استجابة طلب المؤجر في الفسخ أو في رفضه إلا أن هذه السلطة تزول ويتحتم عليها تقدير الفسخ إذا اتفق الطرفان على أن الإيجار يفسخ بقوة القانون إذا تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة أو بأحد أقساطها فمثل هذا الاتفاق يعد صحيحاً ، ويجب على المحكمة إجابة طلب المؤجر في الفسخ بشرط أن يثبت تقصير المستأجر في الوفاء بالأجرة أو بقسط منها على الرغم من سبق أعذار المؤجر له بوجوب الوفاء ، وهذا يعني ان سلطة المحكمة تنحصر في أمرين وهما تقصير المستأجر في الوفاء بالأجرة وسبق أعذاره في الوفاء بها ، فاتفاق الطرفين على أن عقد الإيجار يفسخ بقوة القانون إذا تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة أو بجزءً منها وتحقق هذا الشرط فعلاً ففي هذه الحالة يثبت للمؤجر الخيار بين طلب الفسخ وبين الإبقاء على الإيجار لان تحقق الشرط المذكور يولد للمؤجر حقاً في إنهاء الإيجار ولكنه لا يجبر على ذلك ، ولا يوجد هنالك ما يمنع المؤجر من النزول عن طلب الفسخ نزولاً صريحاً أو ضمنياً، ومثال النزول الضمني عن طلب الفسخ أن يتأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة ثم يأتي المؤجر ويقبلها منه على الرغم من ذلك ، وسواء أكان الفسخ قضائياً أم إتفاقياً فانه يؤدي إلى انحلال العلاقة الايجارية بالنسبة للمستقبل فقط ، أما بالنسبة للماضي فان آثارها تبقى قائمة وبذلك يجوز للمؤجر على الرغم من طلب الفسخ ان يطالب في الوقت نفسه بالأجرة عن المدة السابقة بوصفها أجرة لا تعويضاً كما ان مطالبته بها لا تعد نزولاً منه عن طلب الفسخ(3) .

ثالثاً: المطالبة بالتعويض

إلى جانب حق المؤجر في المطالبة بالتنفيذ العيني والفسخ يكون له الحق في المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به من جراء عدم قيام المستأجر بالتزامه بأداء البدل المستحق ، ولاستحقاق التعويض يتعين على المؤجر أعذار المستأجر(4) حتى يوضع موضع المقصر ، فإذا لم يعذر المستأجر بضرورة الوفاء بالأجرة ورفع المؤجر الدعوى مطالباً بفسخ الإيجار والتعويض وجاء المستأجر بعد أعذاره إلى المحكمة وقام بدفع الأجرة المتأخر ففي هذه الحالة فان القاضي لا يحكم للمؤجر لا بالفسخ ولا بالتعويض أما مصاريف رفع الدعوى فهو الذي يتحملها ، وللمؤجر ان يطالب بالتعويض عن كل ما أصابه من أضرار من جراء عدم قيام المستأجر بالتزامه إذا قام بأعذار المستأجر قبل ذلك ، وتبعاً لذلك يستطيع ان يطالب بكافة المصاريف التي أنفقها في سبيل المطالبة بما في ذلك مصاريف الإنذار والدعوى وكذلك له الحق في ان يطالب بالفوائد القانونية متى ما كانت الأجرة مبلغاً من النقود وتأخر المستأجر في الوفاء بها(5) ، كما يدخل في ذلك كل ما لحق المؤجر من خسارة من جراء انتهاء العقد قبل انتهاء المدة المحددة له بما في ذلك ما يعادل الأجرة عن المدة الباقية إذا بقي المأجور بعد إخلائه دون إيجار ودون ان يكون ذلك بسبب تقصير من قبل المؤجر ولكن إذا استطاع المؤجر تأجير العين المؤجرة باجرة اقل من الأجرة الأولى فان المستأجر يلتزم بدفع النقص الحاصل حتى نهاية مدة العقد الأول ، وعليه فان المؤجر لا يستحق التعويض إذا لم يلحقه ضرر من إنهاء عقد الإيجار قبل أوانه مثال ذلك قيام المؤجر بتأجير العين باجرة مساوية أو أكثر من الأجرة التي كان يدفعها المستأجر الأول ، هذا كله إذا لم يثبت المستأجر أن عدم الوفاء بالأجرة كان يرجع إلى قوة قاهرة(6) .

الفرع الثاني: الجزاء طبقاً لما تقضي به التشريعات الخاصة

لاحتواء جزاءات عدم الوفاء بالأجرة في التشريعات الخاصة يتحتم علينا تقسيم هذا الفرع على ثلاثة محاور وعلى النحو الآتي:

أولاً: الجزاء في قانون إيجار العقار العراقي رقم (87) لسنة 1979 وتعديلاته

نصت المادة (17) من قانون إيجار العقار المعدل على انه (لا يجوز للمؤجر أن يطلب تخلية العقار الخاضع لأحكام هذا القانون إلاَّ لأحد الأسباب الآتية:

أ- إذا لم يدفع المستأجر قسط الإيجار رغم مرور سبعة أيام على استحقاقه وإنذار المؤجر له بعد انقضائها بوساطة الكاتب العدل بوجوب دفعه خلال ثمانية أيام من تاريخ تبليغه بالإنذار وتكون مصاريف الإنذار والإيداع في هذه الحالة على المستأجر ولا يستفيد المستأجر من هذه الحماية إلا مرتين في السنة يجوز للمؤجر بعدهما أن يطلب التخلية إذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الاستحقاق) ، ولكن الفقرة (1) من المادة (10) من القانون رقم (56) لسنة 2000 عدلت الفقرة المذكورة فأصبحت بموجب التعديل الفقرة (1) من المادة (17) تنص على انه (إذا لم يدفع المستأجر قسط الإيجار رغم مرور سبعة أيام على استحقاقه وإنذار المؤجر له بعد انقضائها بوساطة الكاتب العدل بوجوب دفعه خلال ثمانية أيام من تاريخ تبليغه بالإنذار وتكون مصاريف الإنذار والإيداع في هذه الحالة على المستأجر ولا يستفيد المستأجر من هذه الحماية إلا مرة واحدة في السنة الواحدة التي تبدأ من الإنذار الأخير يجوز للمؤجر بعدها أن يطلب التخلية إذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال (15) خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه) (7)، ولكي ينطبق الحكم بالتخلية في النص المذكور يتعين أن تتوافر الشروط الآتية :

1. عدم دفع المستأجر لقسط الإيجار على الرغم من مرور سبعة أيام على استحقاقه إذ أن يوم الاستحقاق يحسب من ضمن المدة المذكورة وبهذا الصدد قضت محكمة التمييز العراقية على انه (يحسب يوم استحقاق بدل الإيجار من ضمن السبعة أيام …)(8) ، وبمجرد انتهاء السبعة أيام على استحقاق الأجرة وعدم دفعها لا يجوز للمؤجر أن يطلب تخلية المأجور وإنما عليه أن يوجه إنذاراً إلى المستأجر .

2. إنذار يوجه من المؤجر إلى المستأجر بعد انتهاء مدة سبعة أيام على استحقاق الأجرة ويكون هذا الإنذار بواسطة الكاتب العدل وبهذا الصدد قضت محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية في قرار لها جاء فيه (أن الإنذار الموجه من المدعي بواسطة الكاتب العدل لم يستوفِ الشروط القانونية المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (17) من قانون إيجار العقار التي أوجبت توجيه الإنذار بعد مرور سبعة أيام من تاريخ استحقاق بدل الإيجار في حين وجه المدعي الإنذار المذكور قبل انتهاء السبعة أيام لذا قرر نقضه …)(9).

3. يجب أن يحتوي الإنذار على قسط الإيجار الذي تخلف المستأجر عن الوفاء به والشهر الذي يعود إليه والمدة التي يجب تسديد القسط خلالها وهذا ما قضت به محكمة استئناف البصرة بصفتها التمييزية بقولها (… لكي يكون الإنذار قانونياً يتوجب أن يذكر قسط الإيجار المستحق الذي تخلف المستأجر عن تسديده والشهر الذي يعود إليه هذا القسط والمدة التي يتوجب تسديد القسط خلالها اعتباراً من التبليغ بالإنذار) (10)، وبذلك لا يجوز توجيه إنذار واحد لأكثر من شهر ، وفي قرار لمحكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية جاء فيه (… أن الإنذار المسير للمدعى عليه يتضمن المطالبة بأكثر من قسط مستحق للإيجار وهو بهذا الوصف يكون غير مجزٍ لطلب التخلية لمخالفته أحكام الفقرة (أ) من المادة (17) من قانون إيجار العقار مما يجعل الدعوى مقامة من دون إنذار قانوني وبالتالي تكون واجبة الرد وهذا ما قضت به محكمة الموضوع لذلك قرر تصديقه)(11) ، وفي قرار أخر لها جاء فيه (أن المطالبة بالإنذار ببدلات الإيجار لتسعة اشهر يجعل الإنذار باطلاً وفقاً لأحكام الفقرة (أ) من المادة (17) من قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979… وبذلك فان الدعوى المقامة وفق الإنذار المذكور مقامة بدون إنذار)(12) ، وهذا يعني ان محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية تلتزم بروح النص المذكور وتعتبره ينطوي على شكلية خاصة يجب الالتزام بها ، وبهذا الصدد يلاحظ ان عدداً من محاكم الاستئناف بصفتها التميزية اتجهت بخصوص الإنذار لعدم الوفاء بالأجرة من قبل المستأجر إلى قبول إنذار واحد لأكثر من شهر وهذا ما قضت به محكمة استئناف البصرة بصفتها التمييزية في قرار لها جاء فيه (… عندما طالب المؤجر المستأجر بتسديد بدلات الإيجار للأشهر الأول والثاني والثالث والرابع والخامس والسادس لعام 1994 لتخلفه عن تسديدها في موعدها المحدد في بداية كل شهر وقد تبلغ المستأجر بالإنذار فأصدرت محكمة الموضوع قراراها القاضي بتخلية العقار وتسليمه خالياً من الشواغل لذلك قرر تصديقه) (13)، وقد صادقت محكمة استئناف بابل بصفتها التمييزية على القرار الذي أصدرته محكمة بداءة الحلة القاضي بتخلية العقار لعدم دفع المستأجر بدلات الإيجار للأشهر الخامس والسادس والسابع من عام 1995 رغم تبلغ المستأجر بالإنذار المسير إليه بوساطة دائرة الكاتب العدل(14) وقد صادقت محكمة استئناف نينوى بصفتها التمييزية على قرار صادر من محكمة بداءة الموصل يقضي بالتخلية لعدم تسديد المستأجر بدلات الإيجار للأشهر كانون الثاني وشباط وآذار ونيسان لعام 1994 رغم الإنذار المسير إليه بوساطة الكاتب العدل(15) وهذا ما ذهبت إليه محكمة استئناف النجف بصفتها التمييزية في احد قراراتها عندما صادقت بموجبه على قرار صادر من محكمة بداءة الديوانية قضى بإلزام المدعى عليه بتخلية العقار لعدم دفعه بدلات الإيجار للأشهر الأول والثاني والثالث والرابع لسنة 1994 رغم الإنذار الموجه له من دائرة الكاتب العدل(16) ، ولدى الرجوع إلى نص الفقرة (1) من المادة (17) من قانون إيجار العقار نلاحظ بان اتجاه محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية هو الاتجاه السليم وذلك لان هذا النص واضح وصريح وعلى هذا فلا يجوز للمؤجر ان يطالب بالإنذار إلا بالقسط المستحق لشهر واحد أما الأقساط السابقة على ذلك القسط فهي تبقى في ذمة المستأجر وبامكان المؤجر إقامة دعوى للمطالبة بها ومما تجدر الإشارة إليه هنا أن الإنذار المسير إلى المستأجر يجب أن يتضمن وجوب تسديد القسط المستحق خلال مدة ثمانية أيام من تاريخ تبليغ المستأجر بالإنذار وهذا ما قضت به محكمة استئناف الكرخ بصفتها التمييزية بقولها (لدى التدقيق والمداولة وجد ان الطعن التمييزي مقدم ضمن المدة القانونية قرر قبوله شكلاً ولدى عطف النظر على الحكم المميز وجد انه صحيح وموافق للقانون ذلك لان المدعي عليه سدد قسط الإيجار المستحق في 1/4/2001 ضمن الثمانية أيام التالية لتاريخ تبليغه بالإنذار المسير من المدعي ولا يعتبر ذلك تأخير للمرة الثانية لان المدعي لم ينذره بإنذار سابق بتسديد الأقساط المستحقة السابقة وبذلك تكون شروط تطبيق أحكام الفقرة (1) من المادة (17) من قانون إيجار العقار غير متحققة في دعوى المدعي لذا قرر تصديق الحكم القاضي برد الدعوى)(17) ، وفي قرار لمحكمة التمييز العراقية جاء فيه (إذا تبلغ المستأجر بالإنذار ومضت مدة ثمانية أيام ومع ذلك لم يقم بتسديد بدل الإيجار المستحق حق للمؤجر اللجوء إلى القضاء لطلب التخلية) (18)، والى هذا المعنى ذهبت محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية في قرار لها جاء فيه (إن المستأجرة للعقار موضوع الدعوى بموجب عقد الإيجار المبرز تخلفت عن تسديد قسط الإيجار لشهر حزيران 1998 ضمن مدة السماح القانوني ووجه لها إنذار من قبل المؤجر إلا أنها سددت القسط المستحق خارج المدة القانونية البالغة ثمانية أيام من تاريخ التبليغ بذلك تكون أحكام الفقرة (1) من المادة (17) من قانون إيجار العقار متحققة في الدعوى لذا قرر تصديقه) (19)، وفي قرار لمحكمة استئناف نينوى بصفتها التمييزية جاء فيه (… إذا تضمن الإنذار وجوب تسديد الأجرة خلال سبعة أيام وليست ثمانية أيام كما نص على ذلك القانون فلا يعد الإنذار مجزياً) (20)، وبذلك فإذا خلت الدعوى من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة تعين على القاضي رد الدعوى لان القصد من التكليف هو تنبيه المستأجر إلى ما قد يصل إليه الأمر إذا لم يدفع قسط الإيجار خلال مدة الثمانية أيام من تاريخ التبليغ بالإنذار فإذا ظهر أن الإنذار لا يفيد معنى وجوب الوفاء أو لم يبلغ المستأجر به كانت دعوى طلب التخلية غير مقبولة ويتعين الحكم بردها حتى لو لم يدفع به المستأجر وذلك لتعلقه بإجراءات التقاضي التي تعد من النظام العام لذلك لا يحق للمؤجر أن يرفع دعوى التخلية بسبب عدم دفع الأجرة قبل انقضاء الثمانية أيام على اعتبار أن ذلك حق منحه قانون إيجار العقار للمستأجر بموجب الفقرة (أ) من المادة (17) السالفة الذكر إذ أن هذه الفقرة قد نصت على إتباع شكلية معينة يحق للمؤجر بموجبها طلب التخلية بحق المستأجر عند امتناعه عن دفع بدل الإيجار وهذه الشكلية وضعها القانون لحماية المستأجر وهي إذا لم يقم المستأجر بتسديد قسط الإيجار خلال سبعة أيام من تاريخ استحقاقه فعلى المؤجر أن يقوم بإنذار المستأجر بوجوب دفع الأجرة خلال ثمانية أيام من تاريخ التبليغ بالإنذار ، ولأجل منع المستأجر من الاستمرار في إلحاق الضرر بالمؤجر فقد منع قانون إيجار العقار المستأجر من الحماية إلا لمرة واحدة في السنة هذا ما نصت عليه الفقرة (أ) من المادة (17) في شطرها الأخير الذي جاء فيه (… ولا يستفيد المستأجر من هذه الحماية إلا مرة واحدة في السنة الواحدة التي تبدأ بالإنذار الأخير ويجوز للمؤجر بعدها أن يطلب التخلية إذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال (15) خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه) ، وبموجب هذا النص لا يكفي مجرد استحقاق بدل الإيجار للحكم بالتخلية وإنما ينبغي إضافة إلى ذلك مرور خمسة عشر يوماً على تاريخ الاستحقاق وعدم تسديد المستأجر للأجرة خلالها وبذلك يجب توجيه الإنذار من المؤجر للمستأجر عندما لا يدفع القسط خلال سبعة أيام من تاريخ استحقاقه إلا أن هذا لا يعني أن الإنذار يوجه للمستأجر في كل مرة يمتنع فيها عن تسديد الأجرة بل أن المشرع حدد توجيه الإنذار بمرة واحدة في السنة وبمعنى أخر ان المستأجر إذا امتنع عن تسديد القسط في المرة الثانية خلال السنة فلا حاجة لتوجيه الإنذار إليه وإنما يحق للمؤجر الالتجاء إلى القضاء عند عدم قيام المستأجر بدفع القسط المستحق خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه ويطلب التخلية(21) ، فإذا أوفى المستأجر الأجرة خلال هذه المدة فلا يحق للمؤجر إقامة دعوى التخلية وذلك لان هذه المدة حددت لمصلحة كل من المؤجر والمستأجر ، إذ أريد بها منح المستأجر مهلة يدبر فيها أمر الوفاء وأعطي للمؤجر عند انقضائها الحق في طلب التخلية فيجوز للمستأجر أن يفي بالأجرة قبل انقضاء هذه المدة ويجوز للمؤجر أن يتمهل في رفع الدعوى بعد انقضائها (22) .

ثانياً: الجزاء في قانون إيجار الأماكن المصري رقم 136 لسنة 1981

نصت المادة (18) من القانون المذكور على انه (لا يجوز أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :

أ- …

ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية …) ، يتضح من منطوق هذه المادة انه يُشترط للحكم بإخلاء العين المؤجرة بسبب عدم الوفاء بالأجرة الشروط الآتية :

1. تكليف المؤجر للمستأجر بدفع الأجرة المستحقة(23) وهذا التكليف يكون بطريقتين الأول بكتاب موصى عليه مصحوباً بعلم الوصول دون مظروف فاشترط النص السالف الذكر أن يكون الخطاب موصى عليه مصحوباً بعلم الوصول حتى يضمن علم المستأجر بالتكليف فإذا تم هذا الأخير بخطاب مسجل غير مصحوب بعلم الوصول كان التكليف باطلاً، وكذلك اشترط النص المذكور أن يكون الخطاب دون مظروف ضماناً للمؤجر حتى يقطع على المستأجر سبيل الادعاء بان المظروف الذي ثبت تسليمه إليه كان خالياً من أي مكتوب(24) ، أما الطريق الثاني للتكليف فانه يكون بواسطة إعلان على يد محضر وبهذا الصدد ذهب احد شراح القانون(25) إلى ان الطريق الثاني هو الطريق الأفضل لكونه لا يدع مجالاً للتلاعب بالإعلان الذي يقوم به المحضر وذلك لان هذا الأخير هو موظف عام يقوم بالإخطار (التكليف) في موطن المستأجر ، وبذلك فان الغاية من التكليف هي أعذار المستأجر بضرورة الوفاء بالأجرة خلال المهلة القانونية الممنوحة له ، وعلى هذا الأساس يكفي ان يتضمن التكليف أعذار المستأجر بالوفاء فلا يُشترط فيه ان يتضمن تكليفاً بالإخلاء أو تهديداً به إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة ، ولكن يجب ان تكون عبارات التكليف بالوفاء واضحة على نحو يحمل معنى التكليف بوفاء الأجرة ويجب ان يحتوي على ذكر اسم كل من المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب بها(26) ، وبذلك فان التكليف بوفاء الأجرة شرطٌ أساس في قبول دعوى الإخلاء(27) ، فإذا خلت الدعوى من التكليف أو إذا وجد ولكنه جاء باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى.

2. انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت التكليف بوفاء الأجرة دون قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ، وهذه المدة يتم حسابها من اليوم التالي لتكليف المستأجر بوفاء الأجرة وتنتهي بانقضاء اليوم الأخير ، وبذلك فلا يجوز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء قبل انقضاء مدة الخمسة عشر يوماً ، فإذا رفعها قبل انقضاء هذه المدة قضت المحكمة برد الدعوى لرفعها قبل الميعاد القانوني ، وكذلك لا يجوز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة خلال المدة المذكورة وبعكسه يحق للمؤجر رفع دعوى الإخلاء ما لم يكن هنالك عذرٌ مشروع يمنع المستأجر من الوفاء بالأجرة (28).

 3. عدم قيام المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة قبل إقفال باب المرافعة ، وعليه فإذا قام المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة ووفاء كل ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية قبل إقفال باب المرافعة فانه يسلم من الحكم بالإخلاء ، ويستهدف المشرع من ذلك تحقق أمرين ، اولهما السماح للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء ، وثانيهما جبر الضرر الذي لحق بالمؤجر بسبب اضطراره إلى رفع دعوى الإخلاء بسبب عدم قيام المستأجر بدفع الأجرة(29) .

ثالثاً: الجزاء في قانون المالكين والمستأجرين الأردني رقم (11) لسنة 1994

يعد تخلف المستأجر عن دفع الأجرة احد الأسباب التي أجاز فيها القانون المذكور للمؤجر طلب تخلية المأجور وذلك عند تحقق شروط معينة نص عليها البند (1) من الفقرة (ج) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين الأردني بقوله (إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو أي جزء منه مستحق الأداء قانوناً أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراعى ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي) . يتبين من هذا النص انه يشترط لتحقق الحكم بإخلاء المأجور بسبب عدم وفاء الأجرة الشروط الآتية :

1-تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة المستحقة(30) أو عن دفع أي جزء منها مستحق الأداء أو عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة(31) أو لمخالفته شروط عقد الإيجار (32).

2-إنذار المؤجر للمستأجر بدفع الأجرة المستحقة ويتم توجيه هذا الإنذار بوساطة كاتب العدل ، إذ أن هذا الإنذار يعد من المسائل القانونية التي تبحثها محكمة الموضوع من تلقاء نفسها وذلك لأنه يعد من الشروط الضرورية للحكم بإخلاء المأجور ، لذلك يجب أن يكون توجيه هذا الإنذار بعد انقضاء ميعاد الاستحقاق ، وبهذا الصدد قضت محكمة التمييز الأردنية على انه (… يعتبر إنذار المستأجر قبل انقضاء يوم الاستحقاق سابقاً لأوانه ولا ينتج أي اثر قانوني …) (33) .

3-عدم استجابة المستأجر للإنذار المذكور خلال مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه به، وهذا ما قضت به محكمة التمييز الأردنية في احد قراراتها جاء فيه (لا يجوز لأي محكمة أن تصدر حكماً لإخراج مستأجر من أي عقار بسبب تخلفه عن دفع بدل الإيجار المستحق ما لم يتمرد عن دفع هذا البدل خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه طلباً من المالك بواسطة كاتب العدل)(34).

_________________________

1- د. السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، مصدر سابق ، مج1 ، ج6 ، ص483 . د. السنهوري ، شرح القانون المدني في العقود ، مصدر سابق ، ص415 . د. سليمان مرقس ، مصدر سابق ، ص427 . د. عبد الفتاح عبد الباقي ، مصدر سابق ، ص382 . د. توفيق حسن فرج ، مصدر سابق ، ص750 . د. بدر جاسم يعقوب ، مصدر سابق ، ص133 .  أ.د. رمضان ابو السعود ، العقود المسماة ، مصدر سابق ، ص549 . د. كمال قاسم ثروت ، مصدر سابق ، ص324 . د. عصمت عبد المجيد ، شرح احكام الإيجار ، مصدر سابق ، ص138 . د. منذر الفضل د. صاحب الفتلاوي ، مصدر سابق ، ص282 . د. سعيد مبارك . د. طه الملا حويش . د. صاحب الفتلاوي ، مصدر سابق ، ص 295 .

2- هذا ما أشارت إليه الفقرة (1) من المادة (177) من القانون المدني العراقي بقولها (في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف احد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الأخر بعد الأعذار ان يطلب فسخ العقد مع التعويض ان كان له مقتضى على انه يجوز للمحكمة ان تنظر المدين إلى اجل كما يجوز لها ان ترفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليلاً بالنسبة للالتزام في جملته…). و المادة (157) من القانون المدني المصري بقولها (1. في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف احد العاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين ان يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين ان كان له مقتضى . 2. ويجوز للقاضي ان يمنح المدين آجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك كما يجوز له ان يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.) . والمادة (158) من القانون المدني السوري بقولها (1. في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد اعذاره المدين ان يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين ان كان له مقتضى. 2. ويجوز للقاضي ان يمنح المدين اجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له ان يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.) والمادة (246) من القانون المدني الأردني بقولها (1. في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف احد العاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للعاقد الأخر بعد إعذاره المدين ان يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه. 2. ويجوز للمحكمة ان تلزم المدين بالتنفيذ للحال أو تنظره إلا بأجل مسمى ولها ان تقضي بالفسخ وبالتعويض في كل حال ان كان له مقتضى.) . ويرى احد شراح القانون ان هذه النصوص تحمل اثر التوفيق بين احكام الفقه الإسلامي وأحكام الفقه الغربي ولكنها أكثر نزوعاً إلى الفقه الغربي فقد وسعت في نظرية الفسخ وجعلتها القاعدة بعد ان كانت استثناء في الفقه الاسلامي ، وأقامت نظرية الفسخ على فكرة الارتباط ما بين الالتزامين المتقابلين وفكرة الارتباط هذه يأباها الفقه الإسلامي على الاقل فيما يتعلق بالفسخ وان كان قد قبلها فيما يتعلق بالدفع بعدم تنفيذ العقد . د. عبد الرزاق السنهوري ، مصادر الحق في الفقه الإسلامي ، دراسة مقارنة بالفقه الغربي (اثر العقد بالنسبة إلى الموضوع – زوال العقد) ، ج6 ، المجمع العلمي العربي الإسلامي ، منشورات محمد الداية ، بيروت ، بدون سنة طبع ، ص 234.

3- د. السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، مصدر سابق ، مج 1 ، ج 6 ، ص 484. د. السنهوري ، شرح القانون المدني في العقود ، مصدر سابق ، ص 416 . د. سليمان مرقس ، مصدر سابق ، ص 429 . د. عبد الفتاح عبد الباقي ، مصدر سابق ، ص 384 . أ.د. رمضان ابو السعود ، العقود المسماة ، مصدر سابق ، ص 554 . المستشار محمد محمود المصري . المستشار محمد احمد عابدين ، الفسخ والانفساخ والتفاسخ ، البطلان والانعدام في ضوء القضاء والفقه ، دار المطبوعات الجامعية ، الاسكندرية ، 1988 ، ص 6 . د. كمال قاسم ثروت ، مصدر سابق ، ص328 . د. عصمت عبد المجيد ، شرح احكام عقد الإيجار ، مصدر سابق ، ص 139 .

وكذلك انظر في هذا المعنى :

- DePage (H.) Traite elementairede droit civil Belge T. 2. Bouxelles, 1955. N889. p. 848.

- CAiTAN (H.): Lesgrands arrest de la Jurisprudence civil, 8 edition, Paris, 1984, p. 394.

- G.H. Treitel, Opcit, p. 637.

- John Morris, Opcit, p. 296.

4- وبهذا الصدد تقضي محكمة النقض المصرية على انه (ان القانون وان نص على التضمينات المترتبة على عدم الوفاء بكل المتعهد به أو بجزء منه أو المترتبة على تأخير الوفاء لا تستحق الا بعد تكليف المتعهد تكليفاً رسمياً بالوفاء لأنه متى كان ثابتاً أن الوفاء أصبح متعذراً أو كان المتعهد قد أعلن إصراره على عدم الوفاء ففي هذه الأحوال وأمثالها لا يكون للتنبيه من مقتضى فإذا اثبت الحكم أن المتعهد قد بدأ منه عدم الوفاء لما تعهد به واظهر للدائن رغبته في ذلك فانه إذا قضي للدائن بالتعويض الذي طلبه من غير أن يكون قد نبه على المدين بالوفاء تنبيهاً رسمياً لا يكون قد خالف القانون في شيء). الطعن رقم (13) لسنة 1911 ق جلسة 22 / 5 /1941. المستشار سعد احمد شعلة ، قضاء النقض المدني في المسؤولية والتعويض ، توزيع منشأة المعارف في الاسكندرية ، طباعة شركة الجلال للطباعة ، 2003 ، ص 12 .

5- هذا ما أشارت إليه المادة (171) من القانون المدني العراقي بقولها (إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت نشوء الالتزام وتأخر المدين في الوفاء به كان ملزماً ان يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التاخير فوائد قانونية قدرها اربعة في المائة في المسائل المدنية…)، والمادة (226) من القانون المدني المصري بقولها (إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به كان ملزماً بان يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخير فوائد قدرها اربعة في المائة في المسائل المدنية …) ، والمادة (227) من القانون المدني السوري بقولها (إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به كان ملزماً بان يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها اربعة في المائة في المسائل المدنية …) ، والمادة (186) من القانون المدني الجزائري بقولها (إذا كان محل الالتزام بين افراد مبلغاً من النقود عين مقداره وقت رفع الدعوى وتأخر المدين في الوفاء به فيجب عليه ان يعوض الدائن الضرر اللاحق لهذا التاخير) .

6- د. السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، مصدر سابق ، مج1 ، ج6 ، ص 488-489. د. السنهوري ، شرح القانون المدني في العقود ، مصدر سابق، ص 419 – 420 . د. سليمان مرقس ، مصدر سابق ، ص 431 . د. توفيق حسن فرج ، مصدر سابق ، ص 755. أ.د. رمضان ابو السعود ، العقود المسماة ، مصدر سابق ، ص 555 . د. بدر جاسم يعقوب ، مصدر سابق ، ص 135 . د. كمال قاسم ثروت ، مصدر سابق ، ص 327 – 328 . د. سعدون العامري ، مصدر سابق ، ص384 . د. منذر الفضل ، د. صاحب الفتلاوي ، مصدر سابق ، ص 283 . د. عصمت عبد المجيد ، شرح احكام عقد الإيجار ، مصدر سابق ، ص 139 . د. جعفر الفضلي ، الوجيز في شرح احكام عقد الإيجار ، مصدر سابق ، ص 66 .

وكذلك انظر في هذا المعنى :

- Pille Bout (J. F.) Recherches, Sur: I exceptional dinexcution, tese, Paris, 1971, p. 11 -12 .

- G.H. Treitel, Opcit, p. 717.

- Jean Cherallier, Louis Bach, Opcit, p. 444.

7- وبهذا الصدد أعلنت سلطة الائتلاف المؤقتة على انه لا يمكن للمؤجر المطالبة بتخلية المأجور بأمر من المحكمة استناداً للفقرة (1) من المادة (17) بسبب عدم دفع أجرة الأشهر : نيسان ، ايار، حزيران ، تموز ، آب ، أيلول ، تشرين الأول ، تشرين الثاني ، كانون الأول للعام 2003 ، وتعد أجرة تلك الأشهر ديوناً عادية تستحصل وفقاً للقانون وليست سبباً للتخلية . انظر في هذا المعنى القسم 2 من الأمر 29 الصادر عن سلطة الائتلاف المؤقتة منشور في نسخ غير رسمية من أوامر ومذكرات وملاحظات سلطة الائتلاف المؤقتة ، مصدر سابق ، ص 78.

8- رقم القرار 1048 / م2 / 1975 بتاريخ 30/10/1976 . منشور في النشرة القضائية يصدرها المكتب الفني لمحكمة التمييز العراقية ، العدد الأول والثاني ، 1976 ، ص 169 .

9- رقم القرار 763/ إيجار عقار / 2000 بتاريخ 17/12/2000 الكرخ . هادي عزيز علي ، المبادئ القانونية في قضاء محكمتي استئناف بغداد بصفتها التمييزية - قانون ايجار العقار المعدل رقم (56) لسنة 2000 – المجموعة الثانية ، مطبعة الزمان ، بغداد ، 2001 ، ص 36

10- رقم القرار 180 / ت . ص / 1979 بتاريخ 17/6/1979 (غير منشور) .

1- رقم القرار 295/ إيجار عقار / 1999 بتاريخ 14/1/ 1999 (غير منشور ).

2- رقم القرار 499/ إيجار عقار/ 1994 بتاريخ 1/10/ 1994 (غير منشور).

3- رقم القرار 411/ ت / ب / 1994 بتاريخ 29/9/ 1994 (غير منشور) .

4- رقم القرار 820 / حقوقية / 1996 بتاريخ 9/3/1996 (غير منشور) .

5- رقم القرار 806 / ت / ب / 1995 بتاريخ 4/2/1995 (غير منشور) .

6- رقم القرار 636 / حقوقية / 1996 بتاريخ 12/3/1996 (غير منشور) .

7- رقم القرار 116 / ايجار عقار / 2001 بتاريخ 31/1/2002 . اشار اليه هادي عزيز علي ، الصيغة القانونية لرفع الدعوى المدنية ، مصدر سابق ، ج 3، ص 44 .

8- رقم القرار 267 / مدنية ثالثة / 1976 بتاريخ 6/7/1977 (غير منشور) .

9- رقم القرار 331/ إيجار عقار / 1999 بتاريخ 16/1/1999 (غير منشور) .

20- رقم القرار 344/ت . ص/ 1979 بتاريخ 4/10/1979 (غير منشور) .

21- وبهذا الصدد قضت محكمة استئناف الرصافة بصفتها التمييزية على انه (… لما كان المستأجر لا يستفيد من الحماية التي قررتها الفقرة (أ) من المادة 17 من قانون إيجار العقار إلا مرة واحدة في السنة الواحدة التي تبدأ من الإنذار الأخير بعدها يجوز للمؤجر ان يطلب التخلية إذا لم يدفع المستأجر القسط المستحق خلال (15) يوماً من تاريخ استحقاقه ولما كان المميز لم يسدد الأقساط المستحقة عليه المشار إليها في الإنذار والقسط المستحق عليه بعد الإنذار يكون المدعي محقاً بطلب التخلية وهذا ما قضى به الحكم المميز الذي جاء متفقاً واحكام القانون ، وان ما جاء في اللائحة التمييزية من دفوع رغم انها كانت مدار بحث ومناقشة من قبل محكمة البداءة في دعاوي سابقة فانه لا يجوز احداث دفوع جديدة امام المحكمة المختصة بالنظر في الطعن التمييزي فقرر رد الطعن التمييزي وتصديق الحكم المميز). رقم القرار 596 / م / 2002 بتاريخ 7/4/ 2002 اشار اليه هادي عزيز علي، الصيغة القانونية لرفع الدعوى المدنية، مصدر سابق، ج 2، ص 42.

22- د. عصمت عبد المجيد ، شرح قانون إيجار العقار رقم (87) لسنة 1979 وتعديلاته ، مصدر سابق ، ص 85 . د. عصمت عبد المجيد ، الأحكام المستحدثة في القانون رقم (56) لسنة 2000، مصدر سابق، ص13. د. باسم عبد الزمان الربيعي، د. آلاء ناصر البعاج، مصدر سابق، ص 26.

23- وبهذا الصدد قضت محكمة النقض المصرية بان (تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالأجرة سبق وان سددها في مواعيد استحقاقها ووجه اليمين الحاسمة على ذلك إلى المؤجر الذي ردها عليه فحلفها لما يترتب عليه حسم النزاع في هذا الخصوص مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضائه بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف الباطل خطأ) ، وقالت المحكمة بأسباب هذا الطعن (إذا كان الثابت ان الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتها بأنه قام بالوفاء لأجرة عين النزاع في مواعيد استحقاقها في المدة من 1/3/ 1987 حتى 1/5/1999 ووجه اليمين الحاسمة على ذلك إلى المؤجر الذي ردها عليه فحلفها ، وهو ما يترتب عليه حسم النزاع بهذا الخصوص ، وكان التكليف بالوفاء قد تضمن المطالبة باجرة المدة السالف بيانها فانه يكون قد وقع باطلاً لتضمنه المطالبة باجرة غير مستحقة ، واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بهذا التكليف وقضي بالإخلاء استناداً إليه يكون قد خالف القانون) ، الطعن رقم 4768 لسنة 65 ق ، جلسة 23/12/2002 . المستشار الدكتور عبد الفتاح مراد ، مصدر سابق ، ج5 ، ص 406 – 407 .

24- فتحي حسن مصطفى ، دعوى الإخلاء لعدم وفاء الأجرة والاستعمال الضار ، الناشر منشأة المعارف بالاسكندرية ، 1988 ، ص 20 .

25- د. سعيد سعد عبد السلام ، مصدر سابق ، ص 209 .

26- وبهذا الصدد قضت محكمة النقض المصرية بقرار لها جاء فيه (… يجب ان يذكر بداهة اسم كل من المؤجر والمستأجر ومقدار الأجرة المطالب به …). طعن 9 س 44 ق بتاريخ 9/11/1977. د. محمد عزمي البكري ، الفقه والقضاء والتشريع في ايجار وبيع الاماكن الخالية، ط1 ، بلا سنة طبع ، ص 575 .

27- وبهذا الصدد قضت محكمة النقض المصرية بان (تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء …) ، الطعن رقم 258 لسنة 69 ق ، جلسة 28/2/2000 . الطعن رقم 2729 لسنة 68 ق ، جلسة 29/3/ 2000 . الطعن رقم 8112 لسنة 64 ق ، جلسة 2/4/ 2000 . المستشار د. عبد الفتاح مراد ، مصدر سابق ، ج3 ، ص 566 .

28- د. محمد كامل مرسي ، شرح القانون المدني ، تنقيح المستشار محمد علي سكيكر والمستشار معتز كامل مرسي ، مصدر سابق ، ج5 ، ص 580 . د. حسام الدين الاهواني ، مصدر سابق ، ص 436 . د. سعيد سعد عبد السلام ، مصدر سابق ، ص 229 . فتحي حسن مصطفى ، مصدر سابق ، ص 26.

29- د. محمد كامل مرسي ، شرح القانون المدني ، المصدر السابق، ص 580 . د. حسام الدين الاهواني ، المصدر السابق ، ص 442 . د. سعيد سعد عبد السلام ، المصدر السابق ، ص 238. فتحي حسن مصطفى ، المصدر السابق ، ص 36 .

30- وهذا ما اكدته محكمة التمييز الاردنية في قرار لها جاء فيه (ان دعوى تخلية المأجور لا تقبل الا إذا تخلف المستأجر عن دفع الاجرة المستحقة …) تمييز حقوق 203 / 81/ سنة 1981 اشار اليه أ. د. ادم وهيب النداوي ، مصدر سابق ، ص 273 .

31- يقصد بالخدمات المشتركة الاجور التي يلتزم المستأجر بدفعها إلى المؤجر نظير الخدمات التي يقدمها المؤجر كأجور حارس العمارة وتكاليف وسائل التدفئة المركزية أو وسائل التبريد المشتركة وتكاليف مصعد العمارة المشترك وما إلى ذلك. د. علي هادي العبيدي، مصدر سابق، ص 302.

32- وبهذا الصدد يذهب احد شراح القانون على انه يجب حذف هذه الحالة من النص السالف الذكر لانها قد تفسح المجال امام كثير من المؤجرين إلى التحايل على القانون من خلال قيامهم بوضع شروط كثيرة وتفصيلية يترتب على مخالفة المستأجر لأي منها تخلية المأجور . د. علي هادي العبيدي ، المصدر نفسه ، ص 303 .

33- تمييز حقوق 652/93 سنة 1994. اشار اليه د. علي هادي العبيدي ، المصدر نفسه ، ص303.

34- تمييز حقوق 151/55/ سنة 1954. اشار اليه أ. د. ادم وهيب النداوي، مصدر سابق، ص273.