يعتبر المنتفع الذي يبني في الأرض التي ينتفع بها بانيا في أرض الغير، وبالتالي تطبق عليه أحكام الالتصاق، وهذه الأحكام تميز بين حالتين:

الحالة الأولى: كون المنتفع قد حصل على ترخيص بالبناء من مالك الرقبة، وفي هذه الحالة نعتبر حسن النية وتسري عليه تبعا لذلك أحكام المادتين 785 ، 786 من ق م ج حيث يتملك مالك الرقبة المنشآت على أن يدفع لمن أقامها أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء، وليس من حقه أن يطلب الإزالة وهو حق مقرر للمنتفع الذي أقام المنشآت واذا اختار ذلك لابد أن يعيد الأرض إلى ما كانت عليه (1) .

الحالة الثانية: تتمثل في بناء المنتفع على الأرض المنتفع بها دون الحصول على ترخيص من مالك الرقبة، ففي هذه الحالة يعتبر سيء النية لأنه لم يتمسك بحقه كمنتفع على الأرض المنتفع بها بل تعدى ذلك بالبناء عليها، أي تصرف فيها دون إذن من مالكها وهو عكس ما نصت عليه المادة 847 من نفس القانون حيث توجب على المنتفع أن يستعمل الشيء بحالته التي تسلمه بها (2)  .

وأمام هذا الأمر تطبق أحكام المادة 784 من ق م ج، وبالتالي يجوز لمالك الرقبة أن يطلب إزالة البناء، أو استبقائه وتملكه بالالتصاق على أن يدفع للمنتفع أدنى القيمتين، قيمة البناء مستحق الإزالة أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب البناء (3)  .

لكن السؤال الذي يبقى مطروح، هل تطبق نفس القواعد العامة للالتصاق على المنتفعين من الأراضي المؤممة بعد استرجاعها من طرف ملاكها الأصليين؟ وماهي كيفيات تعويض ذلك؟

هذه حالة خاصة سنستعرضها كما يلي:

حيث بم وجب الأمر 71 / 73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 المتضمن

قانون الثورة الزراعية (4)  ، تم تأميم الأراضي الفلاحية التابعة للخواص وكذلك الأراضي الوقفية.

وفي بداية الثمانينات بدأت تظهر النية في توجهات إيديولوجية جديدة، فصدر القانون 87 / 19 المؤرخ في 08 ديسمبر 1987 المتضمن ضبط كيفية استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية، وتحديد حق المنتجين وواجباتهم (5) ، فتشكلت مستثمرات فلاحية تضم مجموعة من المستفيدين اللذين يختلف عدد أعضائهم حسب مساحة الأرض الممنوحة لهم وموقعها فاحتفظت الدولة بملكية الرقبة، ومنحت حق الانتفاع للمستفيدين وهو عبارة عن حق انتفاع دائم مقابل دفع إتاوة.

وعليه قام هؤلاء المستفيدون بالبناء والغرس في هذه الأراضي، إلى أن صدر القانون رقم 90 / 25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المتضمن التوجيه العقاري(6)، وبموجب المادة 75 منه ألغي قانون الثورة الزراعية، وأعيدت الأراضي الفلاحية المؤممة إلى ملاكها الأصليين، كما نص في أحكامه لاسيما المواد من 77 إلى 84 على كيفية واجراءات الاسترجاع.

وبموجب الأمر 95 / 26 المؤرخ في 25 سبتمبر 1995 المعدل والمتمم للقانون رقم 90 / 25(7) ، تم إعادة النظر في الكثير من المواد فعلى سبيل المثال نجد المادة 05 منه تعدل المادة 77(8) من القانون 90 / 25 ليصبح نصها كالتالي: "يتم التنازل عن المنشآت والأغراس والتجهيزات المنجزة بعد تأميم الأراضي الموجود عند تاريخ إصدار هذا الأمر بمقابل نقدي لصالح ملاك هذه الأراضي الأصليين ويتم هذا التنازل عن طريق اتفاقية بين المالك الأصلي والمستفيد".

فكما نلاحظ أعلاه، فإن المشرع الجزائري لم يطابق أحكام القانون 90 / 25 وتعديله مع قواعد الالتصاق بصورة واضحة، ولم يضبط بدقة العلاقة بين المستفيدين والملاك الأصليين الذين استرجعوا أراضيهم وما ينتج عن هذه العلاقة من آثار.

فإذا نظرنا إلى المستفيد الذي أقام المنشآت في ضوء أحكام الالتصاق نجده حسن النية، لأنه يتمتع بحق الإنتفاع طبقا للقانون 87 / 19 الذي أبقى ملكية الرقبة للدولة وهذه الأخيرة رخصت له بإقامة المنشآت، وبالتالي عندما يسترجع الملاك الأصليين أراضيهم يفترض أن تطبق بين الباني (المستفيد من حق الإنتفاع) وصاحب الأرض، المادة 785 مدني، فيخير صاحب الأرض بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد في ثمن الأرض بسبب إقامة المنشآت.

لكن المشرع في نص المادة 77 من الأمر 95 / 26 ، خرج على هذه القواعد حيث جعل من التعويض يشمل قيمة المنشآت أثناء التنازل وليس ما أنفق على إقامتها، كما قيد التعويض بأن يكون نقديا، ويتم تحديد ذلك باتفاق الطرفين، فإذا وقع الخلاف بينهم تم اللجوء إلى القضاء، وليس هذا فقط بل  يجب كذلك تعويض من وقع الإثراء على حسابه بقدر ما استفاد من العمل أو الشيء مثلما نصت عليه المادة 141 من ق م ج، وفي هذا الصدد حكمت المحكمة العليا في قرار صادر لها بتاريخ 25 / 03 / 1998 تحت رقم 179146 مستندة إلى نص المادة 77 من قانون التوجيه العقاري والمادة 141 من ق م ج حيث ورد في حيثيات القرار (9): "ولما ثبت  في قضية الحال  أن تعويض المستفيد بقطعة أخرى مماثلة لا يمنعه من الحصول على تعويض عن المنشآت والتجهيزات التي أقامها عند تخليه لصالح المالكين الأصليين لقطعة أرض أخرى.

ولما قضى قضاة المجلس بإلزام المستفيد من الإثراء أن يعوض بقيمة ما أثرى به على أساس المادة 141 ق م، فإنهم يكونون قد طبقوا القانون". نعتقد أن خروج المشرع عن قواعد الالتصاق المحددة في القانون المدني في مثل هذه الحالة إنما يرجع للظروف السياسية والإقتصادية السائدة آنذاك

___________________

1- أنظر: السنهوري (عبد الرزاق أحمد)، الوسيط في شرح القانون المدني، أسباب كسب الملكية  ج 9، بيروت، منشورات الحلبي الحقوقية، الطبعة الثالثة، 2009 ، ص 294 .

2- تنص الفقرة الأولى من المادة 847 من ق م ج على أنه: "على المنتفع أن يستعمل الشيءبحالته التي تسلمه بها وبحسب ما أعد له وأن يديره إدارة حسنة".

3- أنظر: السنهوري (عبد الرزاق أحمد)،الوسيط في شرح القانون المدني حق - الملكية ج – 8 ، بيروت، منشو ا رت الحلبي الحقوقية، الطبعة الثالثة، 2009 ، ص 296 .

4-  أنظر: الجريدة الرسمية العدد 97 لسنة 1971 .

5-  أنظر: الجريدة الرسمية العدد 50 لسنة 1987 .

6- أنظر: الجريدة الرسمية العدد 49 لسنة 1990

7-  أنظر: الجريدة الرسمية العدد 55 لسنة 1995 .

8-  تنص المادة 77 من القانون 90 / 25 على ما يلي: "المنشآت الاساسية والأغراس ذات القيمة الحينية والتجهيزات التي أنجزت منذ التأميم في الأراضي المعينة بأحكام المادة 75 أعلاه مكتسبة لصاحبها. ويمكن أن يتنازل عنها للملاك الأصليين بمقابل مالي تبعا لشروط تسيير الإستثمارات المنجزة...".

9-  قرار رقم 179146 مؤرخ في 25 / 03 / 1998 الصادر عن الغرفة العقارية للمحكمة العليا، المجلة القضائية، العدد 01 لسنة 1998 ، ص 69