في هذه الحالة نواجه فرضا ...، حيث نجد هنا أن المشتري هو الذي بنى في الأرض المبيعة قبل استيفاء إجراءات الشهر ثم استوفى هذه الإجراءات بعد ذلك، فهل يعتبر المشتري قبل استيفاء إجراءات الشهر، إذا قام بالبناء قد بنى في أرض الغير؟

ذهبت محكمة النقض المصرية في بداية الأمر إلى القول باعتبار المشتري في هذه الحالة قد بنى في ملكه، فجاء في حكم لها أن البيع غير المسجل (1)  يخول المشتري أن ينتفع بالأرض بجميع أوجه الانتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار، ومتى أحدث المشتري بناء على الأرض المبيعة له يصبح بهذا البناء مالكا له ملكية مصدرها واقعة على سبيل البقاء والقرار ومن ثم يقوم به سبب الشفعة بوصفه جار مالكا للبناء(2)  .

فالمحكمة تقضي للمشتري الذي بنى في الأرض قبل استيفاء الشهر الحق في أن يشفع في الأرض المجاورة إذا بيعت قبل التسجيل ولكنه يشفع بالبناء الذي أقامه لا بالأرض التي اشتراها إذ هو لا يمتلكها إلا باستيفاء إجراءات الشهر، أما البناء الذي أقامه المشتري فإنه يمتلكه منذ إقامته وقبل أن يتملك الأرض بالتسجيل.

إلا أن محكمة النقض المصرية عدلت عن هذا الراي في حكم لها فجعلت البناء الذي يقيمه المشتري في الأرض المبيعة قبل استيفاء إجراءات الشهر ملكا للبائع وله الحق أن يتملكه بالالتصاق.

ومن تم فإن كل ما للمشتري الباني الذي لم يسجل عقده إذا لم يختر نزع المنشآت أن يطالب صاحب الأرض بما هو مستحق له، وأن يتخذ في سبيل إجباره على آدائه ما يخوله القانون للدائنين من وسائل لاستيفاء ديونهم.

بناء على هذا فإن بناء المشتري في الأرض المبيعة قبل استيفاء إجراءات الشهر يعد من قبيل البناء على أرض الغير إلا أنه يعامل معاملة الباني حسن النية (3) طبقا لنص المادة 785 من القانون المدني.

______________

1- يستعمل المشرع المصري مصطلح التسجيل للتعبير عن الشهر أما المشرع الجزائري فيقصد بالتسجيل Enregistrement التسجيل لدى إدارة الضرائب أما الشهر أو الإشهار Publication أو Publicité فهي تقابل مصطلح التسجيل المستعمل من قبل المشرع المصري وينتجان نفس الأثر القانوني بحيث لا يكون للتصرفات القانونية غير المسجلة (في القانون المصري) أوغير المشهرة (في القانون الجزائري) حجية بين الاطراف ولا بالنسبة للغير إلا من تاريخ تسجيلها أو شهرها ولا يكون لها سوى التزامات شخصية بين الأطراف.

أنظر في ذلك: م 793 ق م ج وهي تقابل م 934 مدني مصري وكذلك م 16 من الأمر 74 / 75 وهي تقابل م 9 من قانون الشهر العقاري المصري.

2- حددت المادة 936 من القانون المدني المصري الأشخاص الذين يثبت لهم الحق في الشفعة في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها كما يأتي: "يثبت الحق في الشفعة:

1- لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه".

2-  للشريك في الشيوع، إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي".

3-  لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها".

4-  لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع الحكر والمستحكر إذا بيعت الرقبة".

3- للجار المالك في الأحوال الآتية: -

- إذا كانت العقارات من المباني أو من الأرض المعدة للبناء سواء كانت في المدن أو في القرى.

- إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة.

- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين ، وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل".

لكن المشرع الجزائري لم يعط في المادة 795 من القانون المدني للجار المالك الحق في الشفعة فنصت على أنه "يثبت حق الشفعة وذلك مع مراعاة الاحكام التي ينص عليها الأمر المتعلق بالثورة الزراعية:

- لمالك الرقبة إذا بيع الكل أو البعض من حق الانتفاع المناسب للرقبة.

- للشريك في الشيوع إذا بيع العقار المشاع إلى أجنبي.

- لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة كلها أو بعضها".

3-  أنظر: النشار (جمال خليل)، الإلتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية في الفقه الإسلامي والقانون المدني، الاسكندرية، دار الجامعة الجديدة للنشر، دون طبعة، 2001 ، ص 303